Продажа дома с солнечной станцией: что будет с договором на излишки, гарантией и присоединением

При продаже дома солнечная станция переходит к покупателю вместе с домом, а договоры — нет. Договор энергоснабжения и договор на продажу излишков заключены на прежнего владельца, и новому собственнику нужно оформить их на себя в сбытовой компании (гарантирующем поставщике); при необходимости сетевую организацию тоже извещают. Порядок, сроки и формы у каждой компании свои, поэтому их называют сами компании, а не эта статья.

Ниже — что должен передать продавец, что сделать покупателю, как быть с гарантией и счётчиком и как записать станцию в договоре купли-продажи. Юридические формулировки и налоговые последствия сделки здесь не разбираются: это вопросы нотариуса или юриста и налоговой службы.

Что именно переходит, а что нет

С домом переходит само оборудование: панели, крепёж, инвертор, щиты, кабели, аккумуляторы, если они есть. Это физические вещи, и они остаются на месте. Не переходят обязательства, оформленные на конкретного человека:

• Договор энергоснабжения. У нового владельца должен быть собственный договор и лицевой счёт.
• Договор купли-продажи излишков. Его заключал продавец как владелец объекта микрогенерации. Покупатель, не заключив своего договора, излишки в сеть отдавать на законных основаниях не может. Что проверять в таком договоре, разобрано в статье «Договор на продажу излишков микрогенерации», здесь мы её не пересказываем.
• Учётные записи. Личный кабинет мониторинга инвертора, облачный аккаунт, доступ к настройкам — всё это привязано к почте или телефону продавца.

Поэтому правильный порядок такой: договоры у продавца прекращаются, у покупателя заключаются, а дата передачи фиксируется показаниями счётчика, чтобы стороны не спорили, чья это энергия и чьи это излишки.

Папка документов для покупателя

Станция без бумаг — это просто оборудование на крыше. Покупателю, а потом и электрику, который будет её обслуживать, нужны документы, по которым видно, что и как собрано. Продавцу стоит собрать их заранее, до показа дома:

1. Паспорта и гарантийные талоны на панели, инвертор и аккумуляторы; чеки или накладные, по которым видна дата покупки.
2. Однолинейную схему подключения и схему размещения панелей на кровле.
3. Документы по присоединению к сети, которые выдала сетевая организация, если станция работает параллельно с сетью.
4. Данные монитора: историю выработки по месяцам хотя бы за один полный год.
5. Акты монтажа и пусконаладки, договор с подрядчиком, контакты того, кто станцию ставил.
6. Инструкции изготовителя на инвертор и батареи, если они сохранились: в них — допустимые режимы и правила обслуживания.

Если часть бумаг утеряна, это не катастрофа, но тогда в договоре купли-продажи лучше прямо записать, что именно передано и в каком состоянии, а чего у продавца нет. Подробнее о том, какие документы вообще должны быть на оборудование, написано в статье «Документы на солнечные панели, инвертор и аккумулятор».

Таблица: документ — у кого — что сделать

Документ или доступ	У кого сейчас	Что сделать продавцу	Что сделать покупателю
Договор энергоснабжения	Продавец	Расторгнуть или переоформить в сбытовой компании на дату передачи	Заключить договор на себя, получить лицевой счёт
Договор на излишки	Продавец	Прекратить договор, сообщить показания счётчика на дату передачи	Заключить собственный договор, если планирует отдавать излишки
Документы о присоединении	Продавец	Передать копии и оригиналы, какие есть	Уточнить в сетевой организации, нужно ли что-то менять в её документах
Гарантийные талоны и чеки	Продавец	Передать, указать в договоре купли-продажи	Прочитать условия, узнать у изготовителя, переходит ли гарантия на нового владельца
Счётчик двустороннего учёта	Продавец, сетевая организация	Зафиксировать показания на дату передачи, подписать акт	Сверить показания в акте и в квитанции
Аккаунт мониторинга	Продавец	Передать доступ или удалить своё устройство из аккаунта	Создать свой аккаунт, сменить пароли на инверторе и роутере
Схемы и акты монтажа	Продавец или подрядчик	Передать копии, дать контакты подрядчика	Положить в папку дома, показать электрику при первом осмотре

Таблица — каркас, а не исчерпывающий список. Какие именно бумаги потребует ваша сбытовая или сетевая организация, определяют они, и лучше позвонить им до сделки, а не после.

Гарантия: следует за оборудованием, но не всегда

Гарантия изготовителя обычно привязана к изделию, а не к конкретному человеку, но условия у каждой компании свои. Где-то нужно уведомить изготовителя о смене владельца, где-то гарантия сохраняется только при наличии оригинальных документов и серийных номеров. Общая картина по срокам и тому, что гарантия на самом деле покрывает, разобрана в статье «Гарантия на панели, инверторы и аккумуляторы».

Практический совет покупателю: не полагаться на устное «гарантия ещё действует». Попросите продавца передать чеки и талоны и сами уточните у изготовителя или поставщика, переходит ли гарантия и что для этого нужно. Отдельно спросите про гарантию подрядчика на монтаж: она часто выдаётся конкретному заказчику, и её переход надо согласовать с подрядчиком.

Счётчик, показания и расчёты за излишки

В момент передачи дома надо зафиксировать два числа: сколько энергии счётчик учёл на потребление и сколько на выдачу в сеть. Эти показания записывают в акте передачи, и от них считают расчёты: продавец получает деньги за излишки по дату передачи, покупатель — после неё. Если оплата за излишки приходит с задержкой, пусть это тоже будет записано, чтобы никто не терял деньги в промежутке. Как устроен учёт в обе стороны и почему он нужен, описано в статье «Счётчик для солнечной станции».

Если счётчик стоит на опоре или на границе участка и принадлежит сетевой организации, его показания и состояние пломб — вопрос к ней, а не к продавцу. Не вскрывайте и не переставляйте счётчик самостоятельно.

Как описать станцию в договоре купли-продажи

Есть два подхода, и выбирает между ними юрист или нотариус под вашу ситуацию:

• Станция как часть дома. Оборудование перечисляется в приложении к договору как принадлежность недвижимости и входит в общую цену. Просто и понятно, если станция смонтирована капитально.
• Станция как отдельное имущество. Её выделяют отдельной строкой с описанием и передают актом приёма-передачи. Это удобно, если стороны хотят отдельно определить её стоимость или если продавец что-то оставляет себе, например аккумуляторы.

В любом случае в приложении нужно перечислить оборудование по маркам, мощности и серийным номерам, указать, что передаётся вместе с ним (документы, доступы, запасные части), и отметить известные недостатки. Цену станции в цене дома определяют стороны; мы цифр здесь не называем, как и налоговых последствий — их уточняют у нотариуса и в налоговой службе.

Что проверить покупателю до сделки

• Историю выработки. Для оценки возьмите удельную выработку для вашего города из калькулятора выработки. Например, станция 5 кВт в Москве должна давать порядка 5 × 973 ≈ 4 865 кВт·ч в год по данным PVGIS. Если в мониторинге продавца вдвое меньше, причина может быть в затенении, неисправности или отключениях.
• Состояние оборудования. Пригласите электрика: он осмотрит щиты, заземление, УЗИП и крепления на кровле, проверит, нет ли следов нагрева на соединениях. Работы в щитах и на постоянном токе покупатель самостоятельно не выполняет.
• Аккумуляторы. Если батареи есть, спросите, сколько им лет и как они эксплуатировались. Как проверить ёмкость, описано в статье «Контрольный разряд».
• Документы на присоединение. Убедитесь, что станция была присоединена законно. Общий порядок для частного дома описан в статье «Микрогенерация в России».

Если станция была смонтирована без согласования с сетевой организацией, покупатель принимает на себя связанные с этим риски. Лучше выяснить это до подписания договора, а не после.

Частые вопросы

Нужно ли покупателю заново присоединять станцию к сети?

Как правило, речь идёт о переоформлении договоров на нового владельца, а не о новом присоединении. Но нужны ли какие-то действия с документами сетевой организации, она определяет сама, поэтому уточните это у неё.

Можно ли оставить договор на излишки на продавца?

Нет смысла: продавец больше не владеет объектом и не потребляет энергию. Договор прекращают у него и заключают у покупателя.

Что делать, если у продавца нет документов на оборудование?

Записать это в договор купли-продажи, попросить у продавца контакты подрядчика и поставщика и обратиться к ним за копиями. Без документов гарантию, скорее всего, придётся доказывать отдельно.

Продавец хочет забрать аккумуляторы и инвертор. Это допустимо?

Да, если это записано в договоре. Но тогда нужно отдельно решить, как будет работать оставшаяся часть станции и кто переделает схему: делает это электрик, а не стороны сделки.

Если после покупки дома со станцией нужно оценить её состояние или подобрать недостающее оборудование, оставьте заявку на странице расчёта.